Дачи неудачи

Уже около трех лет в Южно-Сахалинске периодически вспыхивают конфликты, связанные с существованием и деятельностью садоводческих некоммерческих товариществ. Земли под дачи, которые в советское время активно нарезали на окраинах областного центра, с ростом города стали если не центром (как например СНТ "Шахтер", прямо на склоне Большевика, часть которого уже снесли), то привлекательным пригородом. На этих территориях постоянно живет все больше людей, по финансовым или иным причинам отказавшихся от квартир в городе, строятся все более роскошные дома. Растут и проблемы — архаичная дачная инфраструктура все меньше соответствует требованиям людей, а с ростом стоимости земли в СНТ, сотки в которых сегодня продаются за миллионы рублей, возникает все больше желающих нажиться на неосторожных дачниках.

Корреспондент ИА Sakh.com поговорил с Денисом Адыловым — юристом и антикоррупционным экспертом, который достаточно часто в последние годы сталкивается с проблемами жителей СНТ. Несколько лет назад, вспоминает он, приходилось решать в основном вопросы с границами, а сегодня в суды строем идут иски о потерянной земле, ветхих коммуникациях и злоупотреблениях людей, для которых деятельность СНТ превратилась в прибыльный бизнес.

— Денис, СНТ сегодня постепенно из дачных массивов превращаются в коттеджные поселки. При этом с инфраструктурой, даже с банальным вывозом мусора, там проблемы решаются значительно медленнее, чем на полностью городских землях. Почему?
— Проблема имеет историю и о ней надо сказать. Еще в 2016 году Sakh.com опубликовал первую статью, в которой говорилось, что администрация Южно-Сахалинска планирует разработать проект внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), ключевой документ планирования и оборота земель, важнее которого только генплан, пожалуй. И там предполагалось под одной зоной, кажется, ее хотели назвать Ж-4, все СНТ объединить. Зачем? Чтобы обеспечить единый подход, единые правила и как-то все эти земли включить в систему земельных отношений, которая в городе существует. В тот раз этого не получилось сделать — почему эти изменения не прошли, мне неизвестно. Потом было еще как минимум два круглых стола в городской думе, посвященных проблемам дачников. Но каких-то стратегических или политических шагов по их решению так и не приняли. А проблемы растут, как снежный ком.

И сегодня ситуация такова, что в городе даже точно не знают, сколько в Южно-Сахалинске СНТ. В думе давали задание специалистам администрации провести полную инвентаризацию, чтобы понять, какую площадь занимает СНТ, сколько их на самом деле действует в городском округе, а сколько существует только на бумаге. О результатах данных тоже нет.

А эта проблема осознания масштаба истории с дачами, которые уже никакие не дачи во многих случаях, она краеугольная.

— Что у дачников за проблемы?
— Они делятся на два больших блока. Первое — это огромная история, связанная с благоустройством, содержанием дорог и сетей. Эти проблемы относительно редко выходят на первый план, хотя и такие примеры есть. Второй, куда более громкий, вопрос — это законность приобретения жителями земли, ее оборот и ситуации с исками и требованиями администрации об изъятии земель в пользу муниципалитета. Это нашумевшие СНТ "Энергия", где 20 земельных участков попали под изъятие, или СНТ "Лесник", где 23 дачника рискуют лишиться права на аренду земли.

Почему сегодня все это выходит в публичное поле? Просто потому, что проблемы не решаются, они нарастают и захватывают все больше людей.

— Кто в этом виноват?
— Сложно однозначного виновника назвать. Тут целый комплекс факторов. Думаю, речь идет о недостаточном контроле властей, о неосторожности и доверчивости людей.

По порядку. У мэрии на самом деле по закону о местном самоуправлении есть очень много полномочий в сфере контроля за соблюдением целевого пользования земельных участков, за оборотом земли в целом.

Но проблема в том, что большинство СНТ были созданы на землях, которые вошли в состав городского округа относительно недавно — многие создавались еще в СССР, за пределами Южно-Сахалинска. Участки, которые им выдавали, входили в состав Анивского, Корсаковского районов. Взять тот же район реки Зима на юге — там был грушевый сад, и в нем существовали спокойно СНТ "Лесник", "Вишневый сад", "Энергия". Это был не город, в лучшем случае окраина. А сейчас — это черта Южно-Сахалинска, один из районов, где идет застройка, где земля стоит дорого. В таком же положении находится СНТ "Шахтер", который уже превратился в часть городской застройки.

То есть в документах на землю, в предназначении участков, в их выделении разным пользователям неразбериха. Многие вещи уходят далеко в историю, когда кадастрового учета единого не было, когда все это хранилось в каких-то архивах десятилетиями и не переоформлялось. И этим пользуются недобросовестные люди, которые таким образом зарабатывают.

— Немного теории. В моем понимании СНТ, в отличие от многих объединений, оно автономно. Обычно мы взаимодействуем с властью напрямую — получаем паспорт, прописку. Ну или с какими-то подконтрольными властям структурами, вроде фонда капремонта или мусорного оператора. А СНТ — это немного другое. Это такой коллегиальный орган самих людей, которые собираются и какие-то вопросы решают. Это так?
— Да, приблизительно. СНТ — это собрание собственников или пользователей участков. Они объединяются, выбирают себе органы управления, пишут устав. Это форма самореализации гражданских прав. Люди решили, что хотят заниматься садоводством, создали объединение, получили земельный участок, на котором смогут заниматься хозяйством. Это некая форма посредничества. СНТ должно быть посредником между собственниками и властями, обеспечивать поддержание и развитие инфраструктуры на своей территории.

Да, СНТ довольно автономно: само занимается благоустройством, содержанием мест общего пользования и инженерных сетей. Деньги на это не берутся из воздуха, их собирают с членов.

С одной стороны, автономность — это хорошо, люди имеют право решать судьбу своей земли. С другой, это создает проблемы — территория городского округа расширяется, она поглотила почти все СНТ, которые находятся более-менее близко.

И вот когда город наползает на дачи, начинается неудобство со всех сторон.

С одной стороны, власти просто не могут регламентировать и контролировать застройку. По закону территория СНТ должна застраиваться по проекту планировки СНТ, у властей руки здесь связаны. Мы видим, как стремительно и несистемно застраивается западный берег реки Сусуи в районе юго-западной объездной. Все это происходит как раз в рамках дачных кооперативов. Мэрия не может туда просто так зайти и начать делать что-то с сетями, дорогами. Потому что перед этим они должны принять это в собственность и поставить на баланс. И получается, что одни горожане пользуются благами города, а другие — нет.

Более глобальная проблема есть. Сейчас идет разработка нового генплана. И эти СНТ становятся просто черными пятнами на градостроительной карте. Пустота, черные пятна и написано — СНТ "Лесник", СНТ "Авиатор", СНТ "Энергия" и десятки других. Администрация не может потратить ни одного бюджетного рубля на разработку документов территориального планирования, чтобы обеспечить баланс интересов частных и публичных, чтобы город развивался в соответствии со всеми нормами.

— Ладно, хватит теории. Я так понимаю, что из-за этого роста стоимости земли и ее урбанизации с дачами все более серьезные проблемы возникают?
— Да. Если раньше в основном по тематике СНТ между гражданами были споры о границах участков — многие из них были разграничены еще тогда, когда не было современного кадастрового учета, то есть координат, точек. Метр сюда, два туда, забор здесь. А сейчас значительно сложнее стали вопросы. Люди судятся с органами власти по поводу дорог, коммуникаций, инженерных сетей. Не так давно, например, в "Книжнике" была ситуация. Там через территорию этого СНТ прокладывали сети для другого — делает все это администрация, сети для одних, земля других и все. Как лебедь, рак и щука встали, и ни туда, ни сюда.

Какой выход из этой проблемы диктует законодательство? Были приняты изменения в федеральный закон №217 "О садоводстве", и там уже значительно четче регламентированы права граждан в СНТ и самих дачных товариществ.

— Скажем так, свершилось вот это нормативное регулирование, но местные власти еще не смогли подстроится под эти нормы. В чем суть закона? Те СНТ, которые сейчас поглотил город, они не соответствуют целям, для которых создавались. Почему?
— Цель любого СНТ — ведение садоводства. Но на территории городского округа для этого ничего не предусмотрено.

У нас нет специфической зоны, где разрешено ведение садоводства, из-за этого для всех СНТ установлена зона Ж-3, то есть индивидуальная жилая застройка. И получается, что цель выделения земельного участка (садоводство) не соответствует разрешенному виду его использования (строительство жилья). Это порождает массу проблем. Люди не могут провести приватизацию своих участков, они не могут пользоваться правами граждан, которые есть у тех, кто живет в обычных районах ИЖС, город там не может ничего строить и так далее.

Например, Октябрьский — это образцово-показательный район ИЖС, где есть своя социально-бытовая инфраструктура, городом сделаны дороги, установлено освещение, есть детские площадки, магазины. Всеми прелестями городской жизни в Октябрьском пользуются. А в том же СНТ "Лесник", который даже ближе к центру города, ничего такого нет. И я считаю, что это дискриминация. И люди, которые уже не воспринимают свои участки как место для посадки картошки, а как территорию постоянного проживания, просят предусмотреть эти объекты. Но город не может туда зайти, пока не будет передачи имущества.

А это возможно только тогда, когда будет принято решение о ликвидации данного кооператива. Он изжил самого себя, и его поглотил город. А городские власти должны четко подойти к проблеме СНТ и провести их инвентаризацию. Понять, какие действующие, какие заброшенные, какие должны быть ликвидированы. Сейчас органы власти могут ликвидировать СНТ, в которых нет нужного числа членов или не соответствуют цели выделения земли. И это снова проблема.

Территории СНТ составляют примерно треть всей площади города. И соответственно если все СНТ будут ликвидироваться как-то одномоментно, а их имущество переходить городу, это потребует колоссальных затрат бюджета.

И в один год это сделать невозможно. Должна быть разработана дорожная карта, должно быть понимание, в каком порядке все это должно происходить. Какие СНТ первыми, какие могут подождать. Я думаю, что сейчас особенно важно принять в собственность СНТ в районе новой городской застройки — тот же район "Поле чудес". Там в СНТ "Энергия" просит предусмотреть рекреационную зону, но город не может этого сделать — СНТ должно само это делать, а СНТ не может, потому что не знает как и не имеет для этого ресурсов… Такой порочный круг.

— Сети и дороги — это миллионы рублей. Городу зачем это принимать?
— А он и не горит желанием. Это мое субъективное мнение, но я присутствовал на многих мероприятиях, и практически прямым текстом представители города говорят, что это не нужно местным властям, не нужно тратить средства на содержание. "Мы же будем тратить большие бюджетные деньги. Есть и другие направления".

Но вопрос так нельзя ставить — если СНТ не существует как должно, оно подлежит ликвидации, и город просто обязан это делать. Содержание дорог местного значения и территорий общего пользования — это прямая обязанность властей. Ведь часть горожан, проживающих в СНТ, а фактически — в зоне Ж-3, которую город сам установил, люди об этом не просили, имеют из-за этого решения властей определенные проблемы. А значит мэрия должна создавать из этого вытекающее — обеспечивать горожан, которых сама сделала горожанами, всеми благами города. Но это надо делать планомерно. Разом не сможет город принять все в свою собственность.

— Для жителей СНТ такой переход выгоден? Не придется больше платить?
— Сейчас члены платят земельный налог, коммунальные услуги (в основном электричество) оплачивают и к тому же содержат всю инфраструктуру СНТ. То есть платят членские взносы, которые идут на содержание дорог, чистку снега, ремонт столбов. Если все это перейдет городу, то люди фактически будут платить меньше. Земельный налог исчисляется из кадастровой стоимости, она у дачных участков ниже, то есть с одной стороны, и налоговые платежи ниже, но с другой — кадастровая стоимость в любом случае идет от зоны, которая установлена ПЗЗ, а не по актам о выдачи участков. То есть платить за дачный участок все равно приходится по ставке, как будто это городская Ж-3. Если город принимает СНТ, траты на проживание в нем, конечно, снизятся. Чистка дорог, содержание, дорог, трансформаторные подстанции — с людей все это уйдет.

— А членские взносы в СНТ регулируются?
— Да. Процедура расписана в федеральных законах, в уставе, который утверждается общим собранием. Но фактически их размер никак не ограничен. То есть если председатель убедит людей проголосовать за то, чтобы платить определенную сумму, и сумеет это решение через общее собрание провести, то люди будут платить именно эту сумму. Важно понимать, что зачастую сюда же входит зарплата председателя СНТ и его команды. По большому счету правления СНТ, расположенных в черте города уже стали управляющими компаниями, которые занимаются содержанием и ремонтом общего имущества. Это своего рода бизнес. Я в ходе работы проверял, что на одну гражданку было зарегистрировано сразу 33 СНТ. Зачем это нужно? Это бизнес, это возможность получать, зарабатывать.

— Ладно. Теперь земельный вопрос, который портит всех без исключения. Рыночная стоимость земли в СНТ — "Шахтер", "Лесник", "Энергия" — она какая? Уже сравнялась с городской?
— Да. Но это рыночная стоимость. Кадастровая значительно ниже и это тоже проблема — государство теряет огромное количество денег на приватизации этих земель. Потому что оформление дачных участков в собственность по сути происходит бесплатно. А на рынке их продают за 3-5 миллионов рублей.

Вот, например, в 2015-2016 годах участки, которые продавались в СНТ "Энергия", стоили миллион шестьсот. Это установленный в суде факт. Проблема в том, что люди привыкли доверять, а отсутствие необходимой информации при купле-продаже земли в СНТ имеет печальные последствия. Как это происходит обычно? Нашли объявление, что продается участок в СНТ, выходят на председателя и говорят, что хотят купить земельный участок. Председатель: "Не вопрос". От вас паспортные данные и заявление, что вы хотите вступить в СНТ. Через несколько дней людям выдается выписка их протокола, что они приняты в товарищество, и справка, что они используют такой-то земельный участок. Покупатели идут в муниципалитет и все оформляют. Приватизация происходит бесплатно, а деньги граждане отдают председателю или собственнику земли. И как правило в договоре указывают 10 тысяч рублей. Это первая ошибка — люди, в случае чего, смогут только эту сумму взыскать при расторжении. Продажа участка по цене ниже даже кадастровой — это очень подозрительно.

А как все это должно выглядеть, чтобы не подозрительно?
— Вас должны принимать в члены СНТ именно на общем собрании, надо брать не выписку из протокола, а протокол в целом, где будут все подписи проголосовавших. Можно видео снимать с собрания, аудиозапись вести. То есть сделать все, чтобы зафиксировать, что собрание было, в нем принимали участие члены СНТ, а не только вы и председатель. Вам должны выдать членскую книжку СНТ, поставить печати и подписи. Но чаще всего этого не делается. Как это было, например, в "Энергии"? Там они предоставляли как раз выписку, а не протокол и схему, которая границам СНТ не соответствовала. А потом возникли проблемы или вопросы почему так, а не иначе.

— А вообще из СНТ могут исключить, а участок забрать?
— Да. Общее собрание имеет право исключить члена и дальше участок использовать, если такая процедура в уставе прописана. Как правило, она прописана. Но только если участок не был приватизирован, а просто находился в пользовании. Если процедура была соблюдена, то они могут из членов СНТ исключить, а судьбу участка должны определить на общем собрании. Не председатель, не правление, а именно общее собрание.

При этом сегодня закон разрешает человеку не быть членом СНТ, но жить на территории СНТ и принимать участие в собраниях, если они касаются общей его участка и СНТ повестки.

— Вот эта история с "Энергией" и отъемом участков у людей, которые были выданы по подложной схеме. Тут же без мэрии не могло обойтись?
— Скажу политкорректно. Безусловно, согласование схемы, не соответствующей правоустанавливающим документам, без участия должностных лиц мэрии невозможно. Там ведь как было в "Энергии". Возник спор между соседями по поводу границ, начали спорить, и выяснилось, что часть участков вышла за границы СНТ, а в самом СНТ часть участков также были расположены иначе, чем это было предусмотрено изначально. Это возможно только в том случае, если не был обеспечен контроль со стороны администрации. Было к тому же установлено, что общее собрание по распределению участков не проводилось.

— Как не попасться на подобное?
— Универсального рецепта нет. Надо все проверять. Более того, часто для придания видимости юридической чистоты участки продают через известные в городе агентства недвижимости. То есть кажется, что все легально. Но вот те же участки в "Энергии", которые через суд изымают, их приобретали именно через агентство. В общем надо не экономить силы и время на проверке сделки, лучше привлекать для этого проверенных специалистов. Я всегда сравниваю юриспруденцию с медициной — мы же не пытаемся сами себя лечить, если у нас вдруг что-то болит. Надо перед куплей-продажей обратиться к специалистам. Есть алгоритмы определенные, следуя которым можно более-менее достоверно все это установить.

Ведь выписка или свидетельство на право собственности земли не содержит информации, которая потом пригодится вам в случае получения разрешения строительства или иных манипуляций, получение градостроительного плана, подачи уведомления о начале строительства. В этом свидетельстве нет информации о территориальной зоне, а это может привести к нецелевому использованию и к различным неприятным последствиям.

Еще одна важная вещь — СНТ-двойники. Случается, что недобросовестные участники гражданского оборота земли восстанавливают документы когда-то существовавшего кооператива и делают СНТ-двойник. Как это происходит? Было СНТ, оно прекратило деятельность, участники поразъехались и перепродали землю. И тут появляется гражданин, регистрирует новое СНТ с новым ИНН, но тем же названием. И начинают продавать земельные участки. А потом появляются старые хозяева — документы могут быть очень старыми и не содержаться в современных базах. Надо приехать и посмотреть, должны быть границы, не было чтобы пересечения с другими участками, наложения соседей.

— Подводя итог. Что городу делать с СНТ? И к чему СНТ готовиться?
— Сейчас идет создание базовой градостроительной документации. И чтобы не получилось, что завтра придут в СНТ представители мэрии и скажут, что здесь должна пройти дорога, СНТ надо быть готовым к тому, что им придется прекращать свое существование — надо проводить собрания и принимать решения о передаче инфраструктуры в город. Ведь никто им не запретит после этого выращивать картошку или цветы. Зато они смогут пользоваться всеми привилегиями участия в СНТ. А городу надо разработать конкретную дорожную карту, чтобы понимать, сколько принимать дорог, сетей. Я подозреваю, что таких данных в мэрии просто нет — иначе они были бы уже обнародованы.