По следам Аркады. Что делать инвестору, если застройщик — банкрот

Есть ли шанс вернуть свои деньги?

Фраза «мир никогда не будет прежним» уже стала девизом 2020 года. Мир переживает невероятные события, и ожидания серьезных изменений у большинства жителей Земли. Украина — не исключение.

Не исключение и отечественный рынок недвижимости. Главным потрясением в прошлом месяце стало банкротство банка Аркада. 25 августа НБУ впервые за последние три года признал банк неплатежеспособным. Банк-застройщик возводил три больших проекта в Голосеевском и Дарницком районах «Эврика», «Патриотика» и «Патриотика на озерах». Около 13 тысяч инвесторов рискуют остаться без квартир. Это не первый случай банкротства строительной компании в Украине, подобные случаи были и вполне вероятно, что появятся еще, что делать инвесторам и можно ли вернуть свои деньги?

Кто заботится об интересах инвесторов

Инвесторы, вкладывающие деньги в строительство на стадии котлована почти не защищены от потери средств, если строительство окажется рисковым или застройщика признают банкротом. Это связано с пробелами в законодательстве по защите прав частных инвесторов, отсутствием культуры страхования жилья на этапе строительства, несовершенством системы строительного надзора и контроля застройщиков, которые занимаются финансовыми махинациями и многими другими.

Когда застройщика признают банкротом, это не значит, что все потеряно и инвесторы теряют свои деньги, а в городе появляется очередная недострой. Однако шансы вернуть деньги мизерные.

Если застройщик признан банкротом, то к нему нет смысла предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврат денег и так далее). Поскольку банкротстве юрлица — это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе — инвесторам? Требования кредиторов застройщика (в т.ч. инвесторов строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, оставшихся у нее на момент признания ее банкротом.

Раздавать долги компании, удовлетворять требования дольщиков-кредиторов и описывать имущество компании будет арбитражный управляющий, который назначается судом.

Что делать инвесторам, чтобы не остаться у разбитого корыта

В ходе банкротства инвестор может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: возвращение денежных средств, передача квартиры, оформление собственности на незавершенный объект или потерю всего.

Чтобы избежать последнего сценария необходимо объединяться, если получить квартиры не удастся, то хотя бы хорошую финансовую компенсацию — возможно. Инвесторы, которых объединяет общая проблема, являются очень неудобным оппонентом для любых мошеннических схем. Отстаивать свои права нужно сразу в нескольких направлениях: юридическом, общественном и с местными органами самоуправления.

Деньги возвращаются по очереди, но не в порядке подачи заявлений, а по категориям кредиторов, перед которыми застройщик имеет какие-либо обязательства. Первыми удовлетворяются интересы тех, кто должен получить компенсацию по решениям судов, связанных с причиненным вредом здоровью. Следующие — это работники, связанные с застройщиком официальным трудовым договором (строители, работающие на площадках, отдел продаж, менеджмент и другие). Инвесторы — третьи в очереди на возврат своих денег, а за ними уже идут крупные организации, подрядчики, государственные органы, финансовые структуры и так далее. В зависимости от количества имущества у банкрота, шансы получить назад деньги есть.

Однако, наиболее распространенное требование инвесторов — это получить квартиру. Перспектива зависит от стадии строительства. Проще всего получить ключи от уже сданного дома, который принят в эксплуатацию. Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но инвесторы не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае инвестор может получить квартиру только при следующих условиях:

• более половины кредиторов согласны на передачу квартир
• имущества, оставшегося после передачи квартир, хватает на оплату требований других кредиторов
• объект не заложен у других лиц
• жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры

Если строительство дома не завершено, инвесторы могут признать его своей собственностью. Для этого необходимо обращаться в суд в случае успешного результата — регистрируют общее право на объект незавершенного строительства. Закрепляя право на недостроенный дом, инвесторы добиваются еще одного преимущества — объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Вместе с тем, инвесторы превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется совместно: выбирать новые подрядные организации или добиваться внимания власти. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет быстрее, и те, кто хочет подешевле решить общую проблему.