Зачем инвестировать в недвижимость через ЗПИФ
by Станислав Бродский, заместитель гендиректора УК «Велес менеджмент»
Привлечение средств инвесторов через ЗПИФ является для застройщиков альтернативой продажам квартир по закону о долевом участии в строительстве, а для девелоперов коммерческой недвижимости – возможностью оформить взаимоотношения с соинвесторами более гибко, чем в «обычном» хозяйственном обществе (ООО или АО) и более надежно, чем по различным договорам совместного инвестирования и подобным вариантам, не связанным с созданием специальных отдельных структур под реализуемый проект.
Наиболее интересно использование ЗПИФ для привлечения средств инвесторов может быть застройщикам средней величины, хорошо известным в своем регионе. Крупным компаниям федерального уровня может оказаться более выгодно кредитоваться в банках, а небольшие застройщики постепенно уходят с рыка.
Со стороны потенциальных инвесторов общими факторами, способствующими повышению интереса к «входу» в доходные проекты через ЗПИФы, являются снижение доходности традиционных инвестиций (банковских вкладов и облигаций), а также восприятие инвесторами – физическими лицами недвижимости как более надежного актива в периоды волатильности финансовых рынков и валютных курсов.
При этом принятие инвесторами решения о приобретении паев ЗПИФ, созданного под конкретный проект, будет существенно зависеть от следующего:
· репутации, известности и финансовой устойчивости соответствующего застройщика/девелопера, в идеале подкрепленной для инвесторов юридически значимой офертой на обратный выкуп у инвесторов предлагаемых им паев ЗПИФ соответствующим застройщиком/инвестором на определенных условиях;
· возможности для инвесторов лично наблюдать за ходом строительства конкретного объекта или реализации конкретного девелоперского проекта, «упакованных» в ЗПИФ (или оперативно получать соответствующую информацию удаленно).
Исходя из сказанного, по нашей практике наиболее успешным может быть привлечение средств в ЗПИФ у инвесторов, находящихся в том же регионе, в котором ведет деятельность застройщик/девелопер и реализуется соответствующий проект. Это означает, что для успешного привлечения инвестиций целесообразен тандем управляющей компании фонда и застройщика/девелопера, в котором:
· управляющая компания предоставляет юридические и «технические» возможности для «входа» в проект путем приобретения паев ЗПИФ;
· застройщик/девелопер проводит работу по информационному продвижению реализуемого им проекта среди потенциальных инвесторов в регионе своего присутствия (т.е. фактически является неформальным агентом по продаже паев).
Также по нашей практике, помимо привлечения инвестиций для жилого строительства, ЗПИФы удобны как альтернативная банковскому кредитованию проектная структура для объединения активов нескольких соинвесторов с целью реконструкции/реновации/капитального ремонта/перепрофилирования назначения нуждающихся в этом объектов:
· текущий собственник объекта вносит его в ЗПИФ в качестве имущественного вклада;
· соинвесторы, финансирующие реконструкцию/реновацию/ремонт/перепрофилирование объекта, вносят в ЗПИФ необходимые для этого деньги, и договариваются с собственником объекта о долях, в которых они будут делить между собой доходы от сдачи в аренду или другого использования объекта после завершения проекта.
Такая структура не требует привлечения банковских кредитов собственником морально или технически «устаревшего» объекта, его обременения залогом, и соответственно, принятия рисков возможного изъятия залога банком-кредитором в случае неудачного исхода проекта (в этом случае соинвесторы будут просто получать меньше доходов от ЗПИФа, но никто не будет его банкротить или изымать у него имущество).
Стоит ли покупать акции застройщиков в попытке обогнать индекс
С учетом наблюдаемых трендов – снижения ставок в экономике, в том числе в ипотечном кредитовании, ожиданий экономического восстановления, масштабных мер социальной поддержки – акции девелоперов могут быть интересным объектом для инвестиций.
Также, рассуждая о потенциальных точках роста для бизнеса застройщиков в перспективе, отметим сохраняющийся дефицит на российском рынке коммерческой недвижимости. Заметим и то, что крупнейшие компании сектора выигрывают от процесса консолидации отрасти, который отмечается на фоне ухода мелких игроков после перехода на работу с эскроу-счетами.