Засыпать самовольно вырытый подвал в МКД нельзя, если это ухудшит техническое состояние дома

arogant / Depositphotos.com

УК не смогла обязать ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение в пределах первого этажа магазина, расположенного в МКД, и привести фундамент этого жилого дома в первоначальное положение (Определение Верховного Суда РФ от 5 июня 2020 г. № 302-ЭС20-7227, Решение АС Иркутской области от 11 июля 2019 г. по делу № А19-9053/2017).

Ранее собственник нежилого помещения осуществил самовольное строительство в виде устройства подвала в МКД площадью более 400 кв метров с заменой части элементов общедомовой канализационной и отопительной систем и устройством в подвале помещения для доступа к общедомовому имуществу – инженерным конструкциям (до самовольного строительства коммуникации пролегали под полом первого этажа, а прямого доступа к ним просто не было).

Правда, признать право собственности на эту самовольную постройку ему не удалось – суд отказал в удовлетворении данного иска, сославшись на то, что строительство подвала было проведено не только без разрешения органов власти (законность отказа в согласовании реконструкции была подтверждена судом в ином деле), но и вопреки воле жителей дома и собственников помещений в нем. Кроме того, собственники жаловались, что строительство подвала сопровождалось многонедельными отключениями света и воды, а после строительства истец получил возможность перекрывать водопровод и канализацию для некоторых квартир, а сверх того, собственники в принципе возражают против расширения магазина, поскольку это повлечет увеличения пешеходного и автомобильного траффика. Следовательно, пояснил суд, самовольно реконструированное помещение магазина и постройка подвала нарушает права жильцов дома, а требования истца являются неправомерными.

Спустя несколько лет УК, управляющая домом, попыталась добиться снесения самовольной постройки, но безрезультатно:

• спорная реконструкция, действительно, является незаконной. В том числе и потому, что она изменила параметры МКД и его частей, в результате появился подвал, увеличилась общая площадь дома, его объем. В случае признания за магазином права собственности на самовольный объект увеличилась бы и его доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В таком случае в силу ст 37, ст. 40 Жилищного кодекса магазин должен был получить согласие на реконструкцию всех до единого собственников помещений в МКД, чего сделано не было;
• в настоящее время спорное подвальное помещение представляет собой неузаконенную самовольную постройку, которая используется ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности;
• УК вправе обращаться в суд с иском о сносе постройки, поскольку ранее на ОСС были приняты решения об обязании ответчика восстановить общее имущество собственников помещений в МКД (то есть привести подвальное помещения в пределах первого этажа магазина ответчика в состояние до создания самовольной постройки) и о наделении УК правом на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Кворум упомянутого ОСС составил 73,99% всех голосов, "за" высказались собственники, обладающие 61,5% доли общего имущества МКД. Протокол данного ОСС никем не оспаривался;
• при этом для принятия указанного решения достаточно было простого большинства от принявших участие в голосовании, а набирать по данному вопросу 2/3 голосов необязательно;
• ст. 208 Гражданского кодекса установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304), а согласно п. 22 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, срок исковой давности не пропущен;
• однако судебной строительно-технической экспертизой установлено, что 1. незаконная реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома, 2. устройство монолитного перекрытия и балок по первому этажу, усиление фундаментов и стен, железобетонное покрытие подвала способствует сейсмоустойчивости здания, 3. устранение техногенных протечек, замена прогнивших коммуникаций также способствует улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности;
• вследствие этого демонтаж железобетонных конструкций, возведенных в процессе реконструкции подвала, и приведение его в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту на МКД, невозможен без ущерба для многоквартирного жилого дома;
• по мнению эксперта, допрошенного в судебном заседании, прекращение существования спорного подвала без удаления результатов работ по усилению фундамента дома,- например, если подвал просто засыпать, – невозможен, поскольку в случае засыпки грунтом последний будет оседать. Кроме того, при проведении спорной реконструкции были изменены коммуникации МКД, в связи с чем в случае засыпки подвала будет прекращен доступ к элеваторным узлам. Ввиду последнего обстоятельства нецелесообразно также устранять подвал путем заливки цементом или бетоном;
• таким образом, удовлетворение иска о сносе самовольной постройки и приведении фундамента МКД в первоначальное положение, с учетом характеристик указанной самовольной постройки, повлечет нарушение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, создаст угрозу их безопасности. А безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, суду не предложено и никем из лиц, участвующих в деле, не обосновано;
• следовательно, в иске следует отказать.

При этом УК в процессе рассмотрения дела пыталась изменить свои требования – и просила запретить ответчику пользоваться самовольной постройкой. Однако не смогла объяснить суду, какие требования к истцу в целом заявляются в таком случае, а также, как могут быть защищены и восстановлены права и законные интересы собственников помещений в МКД в случае установления такого запрета. В итоге УК заявила, что спорное помещение подлежит освобождению ответчиком как относящееся к общему имуществу собственников; а какого-либо иного правового обоснования указанного требования не привела.

Суд счел, что требование об освобождении спорного помещения как общего имущества собственников является одновременным изменением основания и предмета иска и не может быть принято судом. При этом суд отметил, что согласно п. 29 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. положения ст. 222 ГК РФ (использование самовольной постройки не допускается) не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Решение суда устояло во всех инстанциях. Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.